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开发商原因逾期办理房产证责任数额认定及时效界定
2010/7/8 10:40:02作者:佚名 摘自: 编辑:bjhetong
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    在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的原因是复杂的,必须区分逾期办证的真正原因,只有属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的,才能够认定构成出卖人的逾期办证违约责任。

    在商品房买卖合同履行中,造成逾期办证的原因极为复杂,存在各种各样的原因。从目前来看,至少存在四种原因:一是出卖人的原因,例如出卖人工作拖延、推托、不负责任等;二是买受人的原因,例如买受人自己经过催促也不愿意办证等;三是合同关系以外的第三人的原因,例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等,都没有期限的要求,在很多情况下都是这些方面的原因造成的;四是自然原因。在这些逾期办证的原因中,只有由于出卖人自己的原因,才能构成出卖人违约。对于其他三个方面的原因造成的逾期办证,应当各负其责。

    索赔数额如何确定

    根据司法解释,由于开发商的原因,买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,开发商应当承担违约责任:商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致买房人无法办理房屋所有权登记,买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。

    索赔诉讼两年时效

    逾期办证违约责任的追究,应当适用诉讼时效,超过诉讼时效,法院将不支持买房人的诉求。既然司法解释已经规定逾期办证属于违约行为,应当追究违约责任,那么,就一定要遵守《民法通则》关于诉讼时效的规定。《民法通则》关于违约责任的诉讼时效期间以及诉讼时效期间的计算、中断、中止和延长的规定,都应当适用于逾期办证的违约责任。

    逾期办证的性质是违约行为,其诉讼时效应当按照违约责任的诉讼时效计算。逾期办证违约责任诉讼时效的起算,应当严格遵守《民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定。逾期办证的诉讼时效期间,应当从办证的逾期之日起计算,超过诉讼时效期间的,即超过两年的,法律不再对逾期办证的违约金赔偿予以支持;但是,对于办证的行为,必须继续履行,不能因为逾期办证的违约责任超过了诉讼时效,而将办证的合同义务也予以消灭。
本文关键词:开发商逾期办理房产证责任
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