二手房交易资金监管难解“赎楼”连环套
2008/2/27 12:31:28作者：朱楠 摘自： 编辑：蓝天
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与其由房地产行政部门建立结算平台不如由银行为主体建立监督制度
近日，有媒体报道，上海市交易中心牵头研发的“二手房交易资金结算平台”已经在汉宇地产、信义房产、21世纪不动产、中原地产、台庆房产这5家中介公司展开试点。然而，就在媒体报道该交易系统最新进展之时，各中介公司相关负责人均集体封口，表示目前系统尚在开发之中，市交易中心要求各公司不得外泄任何信息。
其实，针对中介公司经手资金由此引发的二手房交易资金安全问题，当务之急不是研发“二手房交易资金结算平台”，而是建立以银行为主体的二手房资金监管制度。
5家中介引入结算平台
由于楼市交易量下滑，各地发生了以深圳中天置业、创辉租售为代表的多起中介倒闭、购房人钱款被卷走的案件，二手房交易资金安全问题愈加突出。从去年开始，上海市房地局交易中心开始着手研究推出覆盖全市所有二手房交易的“二手房交易资金结算平台”。
日前记者获悉，上海房地局的二手房交易资金结算平台已开始进行小范围试点，汉宇地产、信义房产、21世纪不动产、中原地产、台庆房产这5家中介公司为首批试点中介公司，参与试点的银行目前只有中国银行和工商银行。
目前试点公司监管涉及的交易只有申请按揭贷款的交易，一次性付清的交易不在试点之列。也就是说，必须是申请贷款，且在中国银行和工商银行申请贷款的客户贷款资金，才在监管试点范围之内。试点的流程是：在二手房交易签订合同时，约定资金监管相关条款。在中国银行或中国工商银行开设一个专门账户，每笔需要监管的交易资金在银行的账户之下再设立一个子账户，由银行对客户资金进行监管。
目前试点的中介公司与试点银行之间的信息和报表传递还是通过传真来完成，整个二手房交易结算平台的电脑系统还没开发完成。等整个流程理顺，平台搭建好，正式进行试点后，才会逐渐引入上海住房置业担保公司等第四方以及其他几家银行。
先试点年内覆盖全市
就在媒体报道了“二手房交易资金结算平台”最新进展之后，记者再度采访几家试点中介公司的相关负责人，希望了解该平台具体的操作流程及技术细节，然而，几家公司的负责人均表现得非常为难，一致表示“交易中心对于之前的媒体报道非常恼火，已经发出指示，目前不得对外宣传，所有技术细节不得对外透露。”
“这两天交易中心等相关主管部门前往各公司考察工作，我们负责该系统试点的人员这两天还要继续开会。现在这个监管平台很多细节还没理顺，交易中心不让我们对外透露。”一家中介公司负责人向记者无奈地表示，“我们不敢得罪交易中心啊。”
2月4日，上海房地局表示，二手房交易资金结算平台将在今年一季度形成完整方案，二三季度正式试点，年内在全市实现全覆盖。
上海房地局有关负责人曾表示，目前二手房市场上有中介监管、银行监管和公证处监管等几种方式。房地局希望研究出一种更为有效合理的方式，正在考虑通过专门的贷款公司对资金进行监管。如果引入贷款公司对资金进行第四方监管，则还须通过缴纳一定数量的保证金为这些公司的准入资质设置门槛。
首付款留存中介账户
有数据表明，目前上海的二手房交易资金有高达90％是通过中介公司完成转移的。分析二手房交易全过程可以发现，最易发生风险的是买家需要支付的首付款，这笔费用至少占总房款的30％。
以一套总价为100万元的中低档二手房来说，首付款至少就有30万元。在深圳、广州等城市，一般中介都会说服买家将首付款打入中介公司账户，根据合同约定，等交易进行到一定阶段，再由中介公司将首付款付给房东，以此规避房东“一房二卖”、房产权属不明晰等问题带来的风险。
据中天置业、创辉租售等“问题中介”的业务员介绍，他们接收客户房款的大致流程是：门店业务员首先将房款移交给分行经理，然后由分行经理再转交给区域经理，之后，区域经理会把款项打到总公司的指定资金专用账户。而这笔首付款在中介公司资金账户中留存的时间，短至3天，长至十余天，对于门店多、业务量大的大型中介公司而言，每天存留在公司账户上的房款多至数亿元，虽然目前多数品牌中介公司在银行均设有客户房款专用账户，但中介公司对号称“专款专用”的资金监管账户仍拥有一定的支配权。
去年上半年，建设部与央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构挪用交易资金的行为。不过，该通知下发后，中介机构资金监管状况依然没有实质性改变。
“赎楼”会给不法中介钻空
由于不少处于银行按揭贷款偿还期内的二手房大量涌入二手楼市，占到了二手楼总成交量的四成，因此，买家要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证“赎”出来，然后才能进行转让、买卖。但银行为控制贷款风险，制定了一系列的限制条件，因此，转按揭的变通形式——“赎楼”方式应运而生，为按揭房在市场上的流通大开绿灯。同时，沉淀在中介公司账户上的巨额“赎楼”款，成为最容易产生风险的一笔资金，让一些不法中介玩起了资金空手道，这也是二手房交易资金监管的难点。最早爆出资金链断裂、老板蒋飞卷款潜逃的中天置业便是其中典型代表。
由于担保“赎楼”所涉及的程序和手续相对复杂，不少二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式——赎楼业务。赎楼与转按揭如出一辙，它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额，同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款，最后中介公司再从二手房新购买人交纳的购房款中，提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款。由于中介公司与很多银行均有长期业务往来，因此中介公司帮卖家偿还贷款余额时，并不需要垫付现金，而是通过授信额度即可让原贷款银行出具房屋贷款余额还清的手续，便于办理产权过户手续。以此，中介公司才能帮助下家办理新的银行贷款，待银行放款后，再去填补之前“赎楼”时银行的欠款。在这种交易方式下，一般下家贷款银行发放的贷款会经由中介公司账户，在中介偿还卖家原贷款后，剩余款项再打给房东。
也有一些中介公司则是设立中间担保机构，让二手房的卖方自筹资金或向买方借款而非中介公司自己垫款来实现“赎楼”动作，在买方完成新的二手房贷款之后，卖方再向买方归还其借款。在交易的过程中，按揭房的卖方向买方借款并完成最后的房屋交易，都是通过中介公司设立的一个公共账户来实现，这笔资金在中介公司账户上留存时间较长。一般来说，通过“赎楼”的方式来买卖按揭房，其交易周期大致在一周至半个月时间左右，对于中天这样的不法中介来说，这段时间足够有所动作了。
可借鉴对券商资金监管方式
记者认为，目前交易中心正在研发的“二手房交易资金结算平台”可能并不是解决二手房交易资金风险最好的办法。由于下家的贷款银行的不确定性，一个统一的交易资金监管平台如何与各家商业银行对接，是难以解决的问题。由于交易中心的“封口”，因此记者目前无法得知对这一问题上如何解决。目前仅有工行、中行两家银行参与试点，那么，如果下家通过其他银行贷款，是否还要贷款银行将贷款打入工行或中行账户内，才能对贷款资金进行监管？如此一来，不仅大费周折，拖延了交易时间，说不定监管银行还要收取“监管费”等额外费用，增加买房成本。
由于对接资金监管平台的合作银行由交易中心指定，房地产行政部门对银行房贷业务的分配起到了引导作用，这一现象是否合理有待商榷。
与其建立监管平台，不如建立一种监管制度。记者认为，二手房交易资金监管的主体不应该是房地产相关主管部门，亦不该是公证处等盈利机构，完全可以借鉴证券交易中对券商的资金监管制度，由银监会与房地局联合发文，要求商业银行作为第三方，在享有放贷获利的同时，还要肩负起资金监管的义务，建立严格的制度体系。一旦形成这样的资金监管制度，多方利益才能平衡，同时监管效率亦能提高。
市公证处“提存公证”业务
上海市公证处在“中天”、“创辉”事件发生后，也曾适时高调推出其二手房资金监管的业务。其监管方式为：买卖双方在签订合同之后，将二手房交易中涉及的所有资金，打入上海公证处专款专用的账户中。在整个交易过程中，这些资金都通过公证处予以交易资金的流转、监管。与其他城市以及上海市房地局此前试点的二手房资金监管平台不一样的是，“上海市公证处资金监管平台”所监管的资金，不仅包括二手房买卖上下家交易的房款（定金、首付和尾款），还包括交易所涉及的税费。为保证监管效果，上海市公证处推出的这一资金监管平台将收取房价的千分之三作为手续费。
近日，有媒体报道，上海市交易中心牵头研发的“二手房交易资金结算平台”已经在汉宇地产、信义房产、21世纪不动产、中原地产、台庆房产这5家中介公司展开试点。然而，就在媒体报道该交易系统最新进展之时，各中介公司相关负责人均集体封口，表示目前系统尚在开发之中，市交易中心要求各公司不得外泄任何信息。
其实，针对中介公司经手资金由此引发的二手房交易资金安全问题，当务之急不是研发“二手房交易资金结算平台”，而是建立以银行为主体的二手房资金监管制度。
5家中介引入结算平台
由于楼市交易量下滑，各地发生了以深圳中天置业、创辉租售为代表的多起中介倒闭、购房人钱款被卷走的案件，二手房交易资金安全问题愈加突出。从去年开始，上海市房地局交易中心开始着手研究推出覆盖全市所有二手房交易的“二手房交易资金结算平台”。
日前记者获悉，上海房地局的二手房交易资金结算平台已开始进行小范围试点，汉宇地产、信义房产、21世纪不动产、中原地产、台庆房产这5家中介公司为首批试点中介公司，参与试点的银行目前只有中国银行和工商银行。
目前试点公司监管涉及的交易只有申请按揭贷款的交易，一次性付清的交易不在试点之列。也就是说，必须是申请贷款，且在中国银行和工商银行申请贷款的客户贷款资金，才在监管试点范围之内。试点的流程是：在二手房交易签订合同时，约定资金监管相关条款。在中国银行或中国工商银行开设一个专门账户，每笔需要监管的交易资金在银行的账户之下再设立一个子账户，由银行对客户资金进行监管。
目前试点的中介公司与试点银行之间的信息和报表传递还是通过传真来完成，整个二手房交易结算平台的电脑系统还没开发完成。等整个流程理顺，平台搭建好，正式进行试点后，才会逐渐引入上海住房置业担保公司等第四方以及其他几家银行。
先试点年内覆盖全市
就在媒体报道了“二手房交易资金结算平台”最新进展之后，记者再度采访几家试点中介公司的相关负责人，希望了解该平台具体的操作流程及技术细节，然而，几家公司的负责人均表现得非常为难，一致表示“交易中心对于之前的媒体报道非常恼火，已经发出指示，目前不得对外宣传，所有技术细节不得对外透露。”
“这两天交易中心等相关主管部门前往各公司考察工作，我们负责该系统试点的人员这两天还要继续开会。现在这个监管平台很多细节还没理顺，交易中心不让我们对外透露。”一家中介公司负责人向记者无奈地表示，“我们不敢得罪交易中心啊。”
2月4日，上海房地局表示，二手房交易资金结算平台将在今年一季度形成完整方案，二三季度正式试点，年内在全市实现全覆盖。
上海房地局有关负责人曾表示，目前二手房市场上有中介监管、银行监管和公证处监管等几种方式。房地局希望研究出一种更为有效合理的方式，正在考虑通过专门的贷款公司对资金进行监管。如果引入贷款公司对资金进行第四方监管，则还须通过缴纳一定数量的保证金为这些公司的准入资质设置门槛。
首付款留存中介账户
有数据表明，目前上海的二手房交易资金有高达90％是通过中介公司完成转移的。分析二手房交易全过程可以发现，最易发生风险的是买家需要支付的首付款，这笔费用至少占总房款的30％。
以一套总价为100万元的中低档二手房来说，首付款至少就有30万元。在深圳、广州等城市，一般中介都会说服买家将首付款打入中介公司账户，根据合同约定，等交易进行到一定阶段，再由中介公司将首付款付给房东，以此规避房东“一房二卖”、房产权属不明晰等问题带来的风险。
据中天置业、创辉租售等“问题中介”的业务员介绍，他们接收客户房款的大致流程是：门店业务员首先将房款移交给分行经理，然后由分行经理再转交给区域经理，之后，区域经理会把款项打到总公司的指定资金专用账户。而这笔首付款在中介公司资金账户中留存的时间，短至3天，长至十余天，对于门店多、业务量大的大型中介公司而言，每天存留在公司账户上的房款多至数亿元，虽然目前多数品牌中介公司在银行均设有客户房款专用账户，但中介公司对号称“专款专用”的资金监管账户仍拥有一定的支配权。
去年上半年，建设部与央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构挪用交易资金的行为。不过，该通知下发后，中介机构资金监管状况依然没有实质性改变。
“赎楼”会给不法中介钻空
由于不少处于银行按揭贷款偿还期内的二手房大量涌入二手楼市，占到了二手楼总成交量的四成，因此，买家要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证“赎”出来，然后才能进行转让、买卖。但银行为控制贷款风险，制定了一系列的限制条件，因此，转按揭的变通形式——“赎楼”方式应运而生，为按揭房在市场上的流通大开绿灯。同时，沉淀在中介公司账户上的巨额“赎楼”款，成为最容易产生风险的一笔资金，让一些不法中介玩起了资金空手道，这也是二手房交易资金监管的难点。最早爆出资金链断裂、老板蒋飞卷款潜逃的中天置业便是其中典型代表。
由于担保“赎楼”所涉及的程序和手续相对复杂，不少二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式——赎楼业务。赎楼与转按揭如出一辙，它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额，同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款，最后中介公司再从二手房新购买人交纳的购房款中，提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款。由于中介公司与很多银行均有长期业务往来，因此中介公司帮卖家偿还贷款余额时，并不需要垫付现金，而是通过授信额度即可让原贷款银行出具房屋贷款余额还清的手续，便于办理产权过户手续。以此，中介公司才能帮助下家办理新的银行贷款，待银行放款后，再去填补之前“赎楼”时银行的欠款。在这种交易方式下，一般下家贷款银行发放的贷款会经由中介公司账户，在中介偿还卖家原贷款后，剩余款项再打给房东。
也有一些中介公司则是设立中间担保机构，让二手房的卖方自筹资金或向买方借款而非中介公司自己垫款来实现“赎楼”动作，在买方完成新的二手房贷款之后，卖方再向买方归还其借款。在交易的过程中，按揭房的卖方向买方借款并完成最后的房屋交易，都是通过中介公司设立的一个公共账户来实现，这笔资金在中介公司账户上留存时间较长。一般来说，通过“赎楼”的方式来买卖按揭房，其交易周期大致在一周至半个月时间左右，对于中天这样的不法中介来说，这段时间足够有所动作了。
可借鉴对券商资金监管方式
记者认为，目前交易中心正在研发的“二手房交易资金结算平台”可能并不是解决二手房交易资金风险最好的办法。由于下家的贷款银行的不确定性，一个统一的交易资金监管平台如何与各家商业银行对接，是难以解决的问题。由于交易中心的“封口”，因此记者目前无法得知对这一问题上如何解决。目前仅有工行、中行两家银行参与试点，那么，如果下家通过其他银行贷款，是否还要贷款银行将贷款打入工行或中行账户内，才能对贷款资金进行监管？如此一来，不仅大费周折，拖延了交易时间，说不定监管银行还要收取“监管费”等额外费用，增加买房成本。
由于对接资金监管平台的合作银行由交易中心指定，房地产行政部门对银行房贷业务的分配起到了引导作用，这一现象是否合理有待商榷。
与其建立监管平台，不如建立一种监管制度。记者认为，二手房交易资金监管的主体不应该是房地产相关主管部门，亦不该是公证处等盈利机构，完全可以借鉴证券交易中对券商的资金监管制度，由银监会与房地局联合发文，要求商业银行作为第三方，在享有放贷获利的同时，还要肩负起资金监管的义务，建立严格的制度体系。一旦形成这样的资金监管制度，多方利益才能平衡，同时监管效率亦能提高。
市公证处“提存公证”业务
上海市公证处在“中天”、“创辉”事件发生后，也曾适时高调推出其二手房资金监管的业务。其监管方式为：买卖双方在签订合同之后，将二手房交易中涉及的所有资金，打入上海公证处专款专用的账户中。在整个交易过程中，这些资金都通过公证处予以交易资金的流转、监管。与其他城市以及上海市房地局此前试点的二手房资金监管平台不一样的是，“上海市公证处资金监管平台”所监管的资金，不仅包括二手房买卖上下家交易的房款（定金、首付和尾款），还包括交易所涉及的税费。为保证监管效果，上海市公证处推出的这一资金监管平台将收取房价的千分之三作为手续费。
本文关键词：二手房买卖、买卖合同、资金监管、中介
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