上海《物权法》第一案昨判定
2007/11/6 10:31:34作者：陈轶珺 宋超 李鸿光 摘自： 编辑：蓝天
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上海《物权法》第一案昨天出炉。南汇法院依据《物权法》判决一起商品房预售合同纠纷案中，关于小区地面停车位和地下自行车停车库的归属。业主龚先生要求房地产公司返还购买小区地面汽车停车位1万元、赔偿相应利息损失的诉讼请求获得了法院支持。同时记者了解到，《物权法》实施后，由于缺乏相关细则引发的争议不断涌现（详见青年报11月2日A13版报道），目前，最高人民法院正在紧锣密鼓地制定《物权法》的司法解释。
●直击
业主起诉： 已“买断”车位，物业还收管理费
2005年2月，龚先生一家花了50余万元从上海兴吉房地产开发有限公司购买了一套南汇区惠南镇康达公寓的房屋。在小区开盘后，开发商还同时向业主公开出售小区的停车位。“当时觉得有个自己的停车位，以后停车方便，再加上小区内很多业主都买了，我们担心今后会停不了车，也毫不犹豫地掏了钱。”2006年年初，龚先生一家花了33000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库23000元，地面停车位1万元。
“本以为我们已经买断了这两个停车位，可以随意使用，没想到小区物业入驻后，竟开始向业主收停车费，还美其名曰是管理费。”2006年5月，开发商交房后，物业的这一行为让龚先生一家大惑不解。龚先生的女儿告诉记者：“不知道这钱是进了物业自己的口袋，还是放入了业主的维修基金。如果放入维修基金，那还说得过去。但是物业对于这笔钱的去向一直没有个明确的说法。”龚先生一家便开始了与物业长达一年多的漫漫交涉。希望物业能明示这笔管理费的去处。
但物业一直无动于衷，管理费照收不误，却没有一句解释。“停车位是小区的公共配套设施，开发商是没有权利对外出售的。”今年9月龚先生一家向南汇法院提出了起诉，要求开发商返还当时用于购买地下自行车停车库和地面停车位的33000元钱，并赔偿相应利息损失。
庭审争议： 开发商是否有权出售车库车位？
《物权法》从今年10月1日起正式实施，在《物权法》实施后第一个工作日，法院开庭审理了龚先生家的这一案件。庭审中，龚先生认为，地下车库和地面停车位是属于全体业主的，根据上海市物业管理规定开发商无权出售。因此其所取得的款项属于不当得利，应当予以返还，并赔偿相应利息损失。
而开发商称，小区业主和开发商之间并没有签订合同，约定地上停车位和地下自行车车库归业主所有。因此开发商有权销售地下车库和地面停车位的使用权，不存在33000元不当得利之说，故不同意返还。
法院判决： 地面停车位归全体业主所有
幸运的是，龚先生一家成了《物权法》实施后，沪上首个受益者。
南汇法院一审支持了龚先生一家关于地面汽车停车位的诉请。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
现开发商将车位出售给龚先生，与法有悖，开发商应当将收取的款项退还龚先生，故法院对原告该项诉请予以支持。
而针对地下自行车停车库，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十条第一款第（三）项规定，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。
而对于本案中的地下自行车车库，是开发商利用地下空间投资建造的，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施，其所有权理应归开发商所有，因此开发商当然有权出售地下自行车车库。
●直击
业主起诉： 已“买断”车位，物业还收管理费
2005年2月，龚先生一家花了50余万元从上海兴吉房地产开发有限公司购买了一套南汇区惠南镇康达公寓的房屋。在小区开盘后，开发商还同时向业主公开出售小区的停车位。“当时觉得有个自己的停车位，以后停车方便，再加上小区内很多业主都买了，我们担心今后会停不了车，也毫不犹豫地掏了钱。”2006年年初，龚先生一家花了33000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库23000元，地面停车位1万元。
“本以为我们已经买断了这两个停车位，可以随意使用，没想到小区物业入驻后，竟开始向业主收停车费，还美其名曰是管理费。”2006年5月，开发商交房后，物业的这一行为让龚先生一家大惑不解。龚先生的女儿告诉记者：“不知道这钱是进了物业自己的口袋，还是放入了业主的维修基金。如果放入维修基金，那还说得过去。但是物业对于这笔钱的去向一直没有个明确的说法。”龚先生一家便开始了与物业长达一年多的漫漫交涉。希望物业能明示这笔管理费的去处。
但物业一直无动于衷，管理费照收不误，却没有一句解释。“停车位是小区的公共配套设施，开发商是没有权利对外出售的。”今年9月龚先生一家向南汇法院提出了起诉，要求开发商返还当时用于购买地下自行车停车库和地面停车位的33000元钱，并赔偿相应利息损失。
庭审争议： 开发商是否有权出售车库车位？
《物权法》从今年10月1日起正式实施，在《物权法》实施后第一个工作日，法院开庭审理了龚先生家的这一案件。庭审中，龚先生认为，地下车库和地面停车位是属于全体业主的，根据上海市物业管理规定开发商无权出售。因此其所取得的款项属于不当得利，应当予以返还，并赔偿相应利息损失。
而开发商称，小区业主和开发商之间并没有签订合同，约定地上停车位和地下自行车车库归业主所有。因此开发商有权销售地下车库和地面停车位的使用权，不存在33000元不当得利之说，故不同意返还。
法院判决： 地面停车位归全体业主所有
幸运的是，龚先生一家成了《物权法》实施后，沪上首个受益者。
南汇法院一审支持了龚先生一家关于地面汽车停车位的诉请。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
现开发商将车位出售给龚先生，与法有悖，开发商应当将收取的款项退还龚先生，故法院对原告该项诉请予以支持。
而针对地下自行车停车库，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十条第一款第（三）项规定，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。
而对于本案中的地下自行车车库，是开发商利用地下空间投资建造的，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施，其所有权理应归开发商所有，因此开发商当然有权出售地下自行车车库。
本文关键词：物权法、商品房预售合同、合同纠纷
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