解读新物业管理办法六大亮点
2007/9/20 10:31:49作者：王勇 摘自： 编辑：蓝天
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1 物业管理用房不得低于200m2
新《办法》规定，建设单位应在建筑区划内提供物业管理用房，具体位置由规划部门在确定详细规划图时明确，产权归全体业主所有。建筑面积5万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不低于200平方米；超过5万平方米的，每5万平方米以内，增加50至100平方米。其中，业主委员会用房建筑面积不得低于50平方米。
同时，物业管理用房应为地面以上的独立成套房屋，水、电、煤气、暖气、通讯等配套设施齐全。门卫房、电话间、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等建筑面积不应计入物业管理用房面积。
2 预销售房屋时应公示物业管理情况
《办法》规定，对新建住宅小区，开发单位应在取得商品房预售许可证前完成前期物业管理招投标工作，并与中标的物业企业签订前期服务合同。
在办理商品房预售许可证时，开发单位应提供物业管理方案。同时，销（预）售房屋时，开发单位应将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、业主临时公约、建筑区划图、物业服务内容、收费标准等在销售场所公示。
3 小区图纸等技术资料归业主所有
《办法》明确，交接物业时，建设单位应将相关资料移交物业服务企业。其中包括，项目中标确认书；竣工总平面图；配套设施、地下管网工程竣工图；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理用房的相关资料；工程质量备案证明等。
移交的资料归小区全体业主所有。物业服务企业在保管期间，因管理不善导致资料丢失或损坏的，物业管理企业应当负责补齐。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应将资料全部移交给建设单位或业主委员会。
4 业主不交物业费可加收滞纳金
对违规行为，新《办法》同时明确处罚办法，首先，开发单位在销（预）售前未将有关物业管理等事项在销售场所公示的，由房地产行政主管部门责令其限期改正，并处5000元以上10000元以下罚款。
同时，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应督促其限期交纳，每逾期一日加收3‰滞纳金。逾期仍不交纳，业主委员会可委托物业服务企业向法院起诉。
此外，对物业服务企业在合同终止时不在规定期限退出物业管理项目的行为。新《办法》规定，由房地产行政主管部门责令其限期退出，仍不退出的，处5000元以上10000元以下罚款。
5 业主投票权根据建筑面积确定
《办法》明确，房屋实际交付建筑面积50%以上时，可设立业主大会。业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有的建筑面积确定，每10平方米建筑面积为一个投票权，不足10平方米的部分四舍五入。
业主委员会由7至11人组成，委员由业主大会选举产生。选举可采取差额方式进行，候选人获得超过半数以上投票权并得票多者当选。业主大会、委员会会务费和委员津贴由全体业主承担。
对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会，有权依照法律、法规以及管理规定，要求行为人停止侵害并赔偿损失。
业主大会或其授权的业主委员会作出的决定，对业主具有约束力，其作出的决定侵害业主合法权益的，受害业主可请求人民法院予以撤销。
6 停车场收益应纳入维修基金
《办法》规定，物业服务企业应接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应定期对物业企业的履约情况征求业主意见。
小区内按规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，由业委会持业主大会决议到有关行政管理部门办理批准手续。批准后由业委会持批准文件告知物业单位。
利用小区内的场地、道路建设的临时停车场和已摊入物业建设成本的专用停车场，由建设单位或业主大会委托物业服务企业实施经营管理，并向使用人收取使用费。小区内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行和消防安全。车辆停放的收益应纳入维修资金，用于共用设施的维修和更新、改造或由业主大会决定其用途。
同时，利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，应征得相邻业主、业主大会的书面同意，并与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益主要用于补充维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
[相关内容]
业主10项权利
●按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；●提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；●提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；●参加业主大会会议，行使投票权；●选举业主委员会委员，并享有被选举权；●监督业主委员会的工作；●监督物业服务企业履行物业服务合同；●对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；●监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；●法律、法规规定的其他权利。
业主9项义务
●遵守业主公约、业主大会议事规则，履行物业管理服务合同；●遵守建筑区划内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；●执行业主大会和业主委员会做出的决定；●按照国家有关规定交纳建筑物及其附属设施的维修资金；●按时交纳物业服务费用；●参与业主大会决策时应遵守程序和时限；●向物业服务企业提供可靠的联系方法；●接受业主委员会对履行业主义务和业主公约情况的监督；●法律、法规规定的其他有关物业管理的义务。
新《办法》规定，建设单位应在建筑区划内提供物业管理用房，具体位置由规划部门在确定详细规划图时明确，产权归全体业主所有。建筑面积5万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不低于200平方米；超过5万平方米的，每5万平方米以内，增加50至100平方米。其中，业主委员会用房建筑面积不得低于50平方米。
同时，物业管理用房应为地面以上的独立成套房屋，水、电、煤气、暖气、通讯等配套设施齐全。门卫房、电话间、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等建筑面积不应计入物业管理用房面积。
2 预销售房屋时应公示物业管理情况
《办法》规定，对新建住宅小区，开发单位应在取得商品房预售许可证前完成前期物业管理招投标工作，并与中标的物业企业签订前期服务合同。
在办理商品房预售许可证时，开发单位应提供物业管理方案。同时，销（预）售房屋时，开发单位应将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、业主临时公约、建筑区划图、物业服务内容、收费标准等在销售场所公示。
3 小区图纸等技术资料归业主所有
《办法》明确，交接物业时，建设单位应将相关资料移交物业服务企业。其中包括，项目中标确认书；竣工总平面图；配套设施、地下管网工程竣工图；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理用房的相关资料；工程质量备案证明等。
移交的资料归小区全体业主所有。物业服务企业在保管期间，因管理不善导致资料丢失或损坏的，物业管理企业应当负责补齐。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应将资料全部移交给建设单位或业主委员会。
4 业主不交物业费可加收滞纳金
对违规行为，新《办法》同时明确处罚办法，首先，开发单位在销（预）售前未将有关物业管理等事项在销售场所公示的，由房地产行政主管部门责令其限期改正，并处5000元以上10000元以下罚款。
同时，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应督促其限期交纳，每逾期一日加收3‰滞纳金。逾期仍不交纳，业主委员会可委托物业服务企业向法院起诉。
此外，对物业服务企业在合同终止时不在规定期限退出物业管理项目的行为。新《办法》规定，由房地产行政主管部门责令其限期退出，仍不退出的，处5000元以上10000元以下罚款。
5 业主投票权根据建筑面积确定
《办法》明确，房屋实际交付建筑面积50%以上时，可设立业主大会。业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有的建筑面积确定，每10平方米建筑面积为一个投票权，不足10平方米的部分四舍五入。
业主委员会由7至11人组成，委员由业主大会选举产生。选举可采取差额方式进行，候选人获得超过半数以上投票权并得票多者当选。业主大会、委员会会务费和委员津贴由全体业主承担。
对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会，有权依照法律、法规以及管理规定，要求行为人停止侵害并赔偿损失。
业主大会或其授权的业主委员会作出的决定，对业主具有约束力，其作出的决定侵害业主合法权益的，受害业主可请求人民法院予以撤销。
6 停车场收益应纳入维修基金
《办法》规定，物业服务企业应接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应定期对物业企业的履约情况征求业主意见。
小区内按规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，由业委会持业主大会决议到有关行政管理部门办理批准手续。批准后由业委会持批准文件告知物业单位。
利用小区内的场地、道路建设的临时停车场和已摊入物业建设成本的专用停车场，由建设单位或业主大会委托物业服务企业实施经营管理，并向使用人收取使用费。小区内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行和消防安全。车辆停放的收益应纳入维修资金，用于共用设施的维修和更新、改造或由业主大会决定其用途。
同时，利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，应征得相邻业主、业主大会的书面同意，并与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益主要用于补充维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
[相关内容]
业主10项权利
●按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；●提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；●提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；●参加业主大会会议，行使投票权；●选举业主委员会委员，并享有被选举权；●监督业主委员会的工作；●监督物业服务企业履行物业服务合同；●对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；●监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；●法律、法规规定的其他权利。
业主9项义务
●遵守业主公约、业主大会议事规则，履行物业管理服务合同；●遵守建筑区划内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；●执行业主大会和业主委员会做出的决定；●按照国家有关规定交纳建筑物及其附属设施的维修资金；●按时交纳物业服务费用；●参与业主大会决策时应遵守程序和时限；●向物业服务企业提供可靠的联系方法；●接受业主委员会对履行业主义务和业主公约情况的监督；●法律、法规规定的其他有关物业管理的义务。
本文关键词：物业管理、管理办法
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