已购公房的市场拐点到了
2007/9/6 8:47:11作者：卫东 摘自： 编辑：蓝天
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房型过时 设备陈旧 贷款受限———
在现今的二手房住宅交易市场，如果按照物业属性对房产进行分类，那么占主要份额的就是两类房产———商品住宅和已购公房（即俗称的“房改房”）。这两类房产总体要占到北京市全部二手住宅交易的98%以上。据估算北京公房的存量约250万套，可上市的大约为210万-220万套，以现在每年成交3万套的速度，需要70年才可完成全部置换。然而房子虽然是不动产，毕竟受到房龄的限制，当房子的衰老遇上房价的上涨，“拐点”的出现就成为一种必然。
李小姐和她的两位同事无论如何也没想到，地铁的开通竟然也会让她们“无家可归”。这原本毫不相干的两件事竟然在她们身上找到了结合点，说起来让她们多少有些无奈。“房东已经下了‘逐客令’，9月10日之前得搬走，过了这个时间，别人就该来收房了。”李小姐说。
●租金不高涨幅小已购公房遭遇“拐点”
李小姐在蒲黄榆某小区居住已经有将近两年的时间了，这里离她上班的地方很近，环境不错，生活也很方便，据她讲，她们公司有好多同事都在这里买房或租房，而9月份即将开通的地铁5号线，无疑也将使今后出行更加便利。可是就在上月初，房东突然告诉她“我要把房子卖出去了，你们早点找别的房子吧！”在之后的半个月，李小姐又相继得知，她有两位住在方庄和蒲黄榆的同事，也被她们的房东以同样的理由“请”了出去。
在李小姐的介绍下，记者见到了她的房东。谈起这件事，他说：“真的是要卖，合同都签了，不然我肯定还租给小李啊!”而当问起为什么选择现在出售房子时，房东表示，那是因为地铁5号线即将开通，附近的房价都有很大涨幅，而自己的房子是以前北京饭店的职工宿舍，属于老“房改房”，出租租金不高，和周围的新房比价格涨得也慢，干脆趁这次涨价卖了，再添些钱买套新房。
记者从北京中原三级市场部了解到，方庄及周边地区一直是已购公房交易比较活跃的地区之一，而该区域8月份二手房成交量比7月份有明显上升，其中已购公房成交量上升了20%。有专业人士认为，虽然8月被称为“金九银十”的预热期，成交量上涨是正常现象，但部分已购公房持有者在短期利好条件下急于出售房产的反常现象，还是凸显出了“已购公房”这类特殊房产在销售“拐点”到来时遭遇到的困境。
●五到十年为最佳出售期
中原的专业人士告诉记者，由于公房的建成年代较早，即1998年以后就从政策上取消了公房的供应，因此最新的公房也有9年的房龄了。随着时间的推移，早期建造的公房可以追溯到70年代了。而时间较早的房屋屋内房外容易出现的设施老化、房型严重过时等问题都会造成其出售渠道不畅，从而制约价格的上涨幅度和速度，因此按照其经济年限为30年来计算折旧的话，那么每年的折旧率约为3.33%。
如果考虑到房价的变动因素，由于近一两年房价的涨幅较高，二手商品房的年涨幅多在9.5%，那么按照经验来判断，公房的平均涨幅比商品房要低，一般能达到8.5%。这远远高于每年的折旧，因此对于房屋本身的价值折损来说，房价的涨幅可以平抑这一资产减值。
中原三级市场部的副总经理宫萍女士认为，为了防止房产的炒买炒卖，政府对于在5年内出售的房产要征收营业税和个人所得税，两税的税率总合要达到6.5%，也是一个不小的费用支出。考虑到现在房主都会将该笔费用转嫁给购房方，因此买房人为了降低自己的购买成本，也比较倾向于满5年的房产，这一倾向会导致满5年的公房需求量较大。这将有利于业主得到一个好的价位。因此选择在房产的 购房时间满五年以后出售是比较好的选择。
此外，考虑到现在正处于奥运经济周期，从国际惯例来看，奥运的效应一般会持续10年-12年，即到2011年-2013年，由此可以判断房屋的价格在这段时间涨势较好，但在政府的宏观调控和奥运效应的热度逐渐降温的双重作用下，从长期来看房价的涨幅会逐步减小，幅度有可能会降到折旧率以下，因此考虑到未来收益和价值折损的失衡风险，北京中原三级市场部副总经理宫萍女士认为，公房最好的出售时间是在购房满五年到十年之间。
●各家银行政策不一贷款年限成交易瓶颈
记者从北京市房地产交易中心了解到，银行的贷款政策也同样是广大已购公房持有者需要考虑的问题：从目前各大银行的贷款政策来看，房龄30年是一个明显的界限，即购买超过30年的老房已不能取得银行贷款，这就意味着购买30年房龄以上公房的消费者需要全款购买。
北京市房地产交易中心第二分中心的邓先生告诉记者，目前在他们交易中心交易的客户可以在多家银行中选择一家办理贷款业务，各家银行具体年限不同，但从实际操作情况来看，可以办理最早的是1982年左右的房产，再往前的房子贷款会受到多方面的限制。从这个情况来看，北京中原三级市场部的分析人士认为这使得已购公房的需求客户范围被缩小，也从侧面限制了已购公房价格上涨的空间。
附：各大银行可贷款房产的房龄规定
（表格内容由北京中原三级市场部提供，仅供参考）
●劲松、方庄成交量大三大优势受青睐
根据统计，北京已售公房的热点区域有团结湖、劲松、方庄、阜成路、惠新里等地，而劲松、方庄的交易量更是遥遥领先。中原三级市场部的分析人士认为，这些地方的已购公房受到青睐，主要有以下三点原因：
首先，是价格相对同区位的商品房要低。如太阳宫地区的UHN国际村项目已经卖到16000元/平方米左右，而不远的西坝河东里的公房则均价在11000元/平方米-12000元/平方米；又比如万柳地区的光大花园价格在18000元/平方米，其周边地区小南庄的公房价格多为13000元/平方米；第二，由于住惯了原来的区域，即受地缘性影响强烈，因此即使房屋拆迁，也要买区域内或原住房附近的公房；第三，公房多位于地段极佳的区位，周边基础设施十分完备，如医院、银行、超市、商场等一应俱全，尤其是医疗设施，由于一些老人的医保指定医院都是位于城区内的综合甲级医院，因此进行就医和体检等医疗保障服务时会比较方便、快捷，所以一些公房也受到了老人们的非常青睐。
●链接
购买公房的注意事项
1.不要购买使用权房，由于公房为单位所分福利房，因此有些产权属于单位，而个人仅拥有使用权，对这种使用权的房产一定要慎重，为了防止未来不确定的风险，建议尽量不要购买使用权的房产；
2.央产房要确认上市资格。购买央产房的消费者一定要到蓝岛的央产交易大厅对业主的房产是否具备上市资格进行查询和确认，因为有些单位因为未建档等历史问题而推迟了备案时间，所以很可能业主的房产还不具备交易资格，使得购房者白忙活一场；
3.确认是否单位具备优先购买权。由于公房是以成本价甚至是优惠价购买的福利房，因此在一些房屋的原始购房合同或房产证上会标明：“如果要出售该房产，单位有优先购买权”。因此购房者一定要跟业主确认原单位是否放弃了优先购买权，否则会造成交易的中途终止，从而损害购房者的利益；
4.确认房屋主体结构良好。要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险；
5.确认物业、取暖费的标准。由于公房一般都是单位职工居住，因此在物业、取暖等费用方面都有优惠或减免。但如果是非本单位职工居住，很可能需要缴纳更多的物业、取暖等使用费用，所以购买公房的消费者一定要去相关部门将这一标准问清楚，以免购房后产生纠纷和不必要的麻烦。
在现今的二手房住宅交易市场，如果按照物业属性对房产进行分类，那么占主要份额的就是两类房产———商品住宅和已购公房（即俗称的“房改房”）。这两类房产总体要占到北京市全部二手住宅交易的98%以上。据估算北京公房的存量约250万套，可上市的大约为210万-220万套，以现在每年成交3万套的速度，需要70年才可完成全部置换。然而房子虽然是不动产，毕竟受到房龄的限制，当房子的衰老遇上房价的上涨，“拐点”的出现就成为一种必然。
李小姐和她的两位同事无论如何也没想到，地铁的开通竟然也会让她们“无家可归”。这原本毫不相干的两件事竟然在她们身上找到了结合点，说起来让她们多少有些无奈。“房东已经下了‘逐客令’，9月10日之前得搬走，过了这个时间，别人就该来收房了。”李小姐说。
●租金不高涨幅小已购公房遭遇“拐点”
李小姐在蒲黄榆某小区居住已经有将近两年的时间了，这里离她上班的地方很近，环境不错，生活也很方便，据她讲，她们公司有好多同事都在这里买房或租房，而9月份即将开通的地铁5号线，无疑也将使今后出行更加便利。可是就在上月初，房东突然告诉她“我要把房子卖出去了，你们早点找别的房子吧！”在之后的半个月，李小姐又相继得知，她有两位住在方庄和蒲黄榆的同事，也被她们的房东以同样的理由“请”了出去。
在李小姐的介绍下，记者见到了她的房东。谈起这件事，他说：“真的是要卖，合同都签了，不然我肯定还租给小李啊!”而当问起为什么选择现在出售房子时，房东表示，那是因为地铁5号线即将开通，附近的房价都有很大涨幅，而自己的房子是以前北京饭店的职工宿舍，属于老“房改房”，出租租金不高，和周围的新房比价格涨得也慢，干脆趁这次涨价卖了，再添些钱买套新房。
记者从北京中原三级市场部了解到，方庄及周边地区一直是已购公房交易比较活跃的地区之一，而该区域8月份二手房成交量比7月份有明显上升，其中已购公房成交量上升了20%。有专业人士认为，虽然8月被称为“金九银十”的预热期，成交量上涨是正常现象，但部分已购公房持有者在短期利好条件下急于出售房产的反常现象，还是凸显出了“已购公房”这类特殊房产在销售“拐点”到来时遭遇到的困境。
●五到十年为最佳出售期
中原的专业人士告诉记者，由于公房的建成年代较早，即1998年以后就从政策上取消了公房的供应，因此最新的公房也有9年的房龄了。随着时间的推移，早期建造的公房可以追溯到70年代了。而时间较早的房屋屋内房外容易出现的设施老化、房型严重过时等问题都会造成其出售渠道不畅，从而制约价格的上涨幅度和速度，因此按照其经济年限为30年来计算折旧的话，那么每年的折旧率约为3.33%。
如果考虑到房价的变动因素，由于近一两年房价的涨幅较高，二手商品房的年涨幅多在9.5%，那么按照经验来判断，公房的平均涨幅比商品房要低，一般能达到8.5%。这远远高于每年的折旧，因此对于房屋本身的价值折损来说，房价的涨幅可以平抑这一资产减值。
中原三级市场部的副总经理宫萍女士认为，为了防止房产的炒买炒卖，政府对于在5年内出售的房产要征收营业税和个人所得税，两税的税率总合要达到6.5%，也是一个不小的费用支出。考虑到现在房主都会将该笔费用转嫁给购房方，因此买房人为了降低自己的购买成本，也比较倾向于满5年的房产，这一倾向会导致满5年的公房需求量较大。这将有利于业主得到一个好的价位。因此选择在房产的 购房时间满五年以后出售是比较好的选择。
此外，考虑到现在正处于奥运经济周期，从国际惯例来看，奥运的效应一般会持续10年-12年，即到2011年-2013年，由此可以判断房屋的价格在这段时间涨势较好，但在政府的宏观调控和奥运效应的热度逐渐降温的双重作用下，从长期来看房价的涨幅会逐步减小，幅度有可能会降到折旧率以下，因此考虑到未来收益和价值折损的失衡风险，北京中原三级市场部副总经理宫萍女士认为，公房最好的出售时间是在购房满五年到十年之间。
●各家银行政策不一贷款年限成交易瓶颈
记者从北京市房地产交易中心了解到，银行的贷款政策也同样是广大已购公房持有者需要考虑的问题：从目前各大银行的贷款政策来看，房龄30年是一个明显的界限，即购买超过30年的老房已不能取得银行贷款，这就意味着购买30年房龄以上公房的消费者需要全款购买。
北京市房地产交易中心第二分中心的邓先生告诉记者，目前在他们交易中心交易的客户可以在多家银行中选择一家办理贷款业务，各家银行具体年限不同，但从实际操作情况来看，可以办理最早的是1982年左右的房产，再往前的房子贷款会受到多方面的限制。从这个情况来看，北京中原三级市场部的分析人士认为这使得已购公房的需求客户范围被缩小，也从侧面限制了已购公房价格上涨的空间。
附：各大银行可贷款房产的房龄规定
（表格内容由北京中原三级市场部提供，仅供参考）
●劲松、方庄成交量大三大优势受青睐
根据统计，北京已售公房的热点区域有团结湖、劲松、方庄、阜成路、惠新里等地，而劲松、方庄的交易量更是遥遥领先。中原三级市场部的分析人士认为，这些地方的已购公房受到青睐，主要有以下三点原因：
首先，是价格相对同区位的商品房要低。如太阳宫地区的UHN国际村项目已经卖到16000元/平方米左右，而不远的西坝河东里的公房则均价在11000元/平方米-12000元/平方米；又比如万柳地区的光大花园价格在18000元/平方米，其周边地区小南庄的公房价格多为13000元/平方米；第二，由于住惯了原来的区域，即受地缘性影响强烈，因此即使房屋拆迁，也要买区域内或原住房附近的公房；第三，公房多位于地段极佳的区位，周边基础设施十分完备，如医院、银行、超市、商场等一应俱全，尤其是医疗设施，由于一些老人的医保指定医院都是位于城区内的综合甲级医院，因此进行就医和体检等医疗保障服务时会比较方便、快捷，所以一些公房也受到了老人们的非常青睐。
●链接
购买公房的注意事项
1.不要购买使用权房，由于公房为单位所分福利房，因此有些产权属于单位，而个人仅拥有使用权，对这种使用权的房产一定要慎重，为了防止未来不确定的风险，建议尽量不要购买使用权的房产；
2.央产房要确认上市资格。购买央产房的消费者一定要到蓝岛的央产交易大厅对业主的房产是否具备上市资格进行查询和确认，因为有些单位因为未建档等历史问题而推迟了备案时间，所以很可能业主的房产还不具备交易资格，使得购房者白忙活一场；
3.确认是否单位具备优先购买权。由于公房是以成本价甚至是优惠价购买的福利房，因此在一些房屋的原始购房合同或房产证上会标明：“如果要出售该房产，单位有优先购买权”。因此购房者一定要跟业主确认原单位是否放弃了优先购买权，否则会造成交易的中途终止，从而损害购房者的利益；
4.确认房屋主体结构良好。要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险；
5.确认物业、取暖费的标准。由于公房一般都是单位职工居住，因此在物业、取暖等费用方面都有优惠或减免。但如果是非本单位职工居住，很可能需要缴纳更多的物业、取暖等使用费用，所以购买公房的消费者一定要去相关部门将这一标准问清楚，以免购房后产生纠纷和不必要的麻烦。
本文关键词：二手房买卖、房改房、已购公房
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