“自动续期”解除购房之忧

2007/7/17 11:07:41作者：胡功群　摘自：　编辑：蓝天

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　　开栏的话：由十届人大五次会议审议通过的《中华人民共和国物权法》将于今年10月1日起正式开始实施。从本期起，本版特辟专栏，邀请法律界知名学者、律师对《物权法》中涉及到建设领域的问题进行解析，以期对广大读者以启迪、借鉴。 

　　“我购买了一套房屋，在拥有了这套房屋产权的同时，只拥有房屋所在土地70年的使用权。也就是说，我花钱只能买房子，却不能买地。那么70年后房屋的住宅建设用地使用权期限到期后该如何处理？到期了，地被收回去了，房子放哪里呢？”这个疑问使许多购房人忧心忡忡。住宅建设用地使用权是指：国家通过出让的方式，使住宅建设用地使用权人获得一定期间内使用土地的权利。我国《城市房地产管理法》规定住宅建设用地的使用权期限为70年，期限届满后，使用人会面临着住宅建设用地使用权如何续期和收回的现实问题。为此，将于2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》给出了明确的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” 

　　物权法出台前使用权到期后需申请付费才能续期 

　　关于如何办理住宅建设用地使用权续期的问题，我国在《物权法》正式开始实施前，一直沿用的是《城市房地产管理法》中的相关规定。《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最晚于届满前一年向管理部门申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的，管理部门应当予以批准。经批准准予续期的，业主应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。” 

　　这就意味着，房主如想继续居住，需要在房屋建设用地使用权期限届满前一年就向管理机构提出申请，并在支付了一定费用、重新签订土地使用权出让合同后，才能再次拿到70年的住宅建设用地使用权，否则国家会把土地连带房屋一起无偿收回。 

　　物权法出台前各界众说纷纭反映强烈 

　　早在物权法还没有出台以前，社会各界对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见，特别是住宅建设用地使用权到期后的处理问题，一度成为关注的焦点。 

　　大多数人认为，现代的住宅还是非常坚固的，使用期限远远超过70年。况且，一幢楼内有多人居住，70年“大限”到期时，是由住户个人申请续期，还是由业主委员会统一申请续期？如果到时意见不一致该怎么办？如果沿用“住宅建设用地使用权期限到期后需要申请才能续期”的规定，那么就要求成千上万的老百姓办理土地使用权续期手续，不仅难以操作，加重百姓负担，增加政府的管理成本，而且也不利于社会的稳定。 

　　同时，关于“付费续期”的规定，存在两种观点。许多业主认为：住户买房时已经缴纳了土地出让金，因此续期时不应再付费；而一些法律界专家认为：业主在买房时所缴纳的土地出让金是一定年限的建设用地使用权出让金，而不是土地所有权转让金，不是永久性的，所以其若打算继续使用土地时还应缴纳一定时间的出让金。 

　　物权法实施后70年后自动续期缴费问题不予规定 

　　在将于今年10月1日开始实施的《物权法》第149条中明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这项条款给购房人吃下了一颗“定心丸”，他们终于可以不再担心“土地被收回，房屋没处放”了，可以永久地当自家房屋的主人了。 

　　对于在续期过程中是否付费的问题，立法部门考虑到：此问题关系到广大群众的切身利益，过早的规定显然是不合时宜的。因为几十年后，国家富裕了，到时政府是否还要收取土地使用权出让金，收取多少，标准如何，应该由国家根据当时现实情况做出科学的决定，而且即使《物权法》对此不做规定，也不会影响国务院根据实际情况做出相关的规定。因此《物权法》对续期时是否支付土地出让金的问题没有作出明确规定。 

　　物权法实施后需重视土地性质和房屋质量 

　　《物权法》正式开始实施以后，购房人千万不要以为自己可以高枕无忧，房屋永远属于自己了。因为，有三种因素可能会导致房屋的土地被国家收回，或无法享有70年后自动续期的权利。一种为政府因素，两种人为因素。政府因素是：政府因公共利益，需要提前收回该土地，在这种情况下，政府会给予当事人一定的补偿；两种人为因素则是：一为土地性质因素。个别不法开发商擅自更改建设用地使用权用途，用非住宅性建设用地使用权建造住房。我国相关法律将土地性质分为了5种，不同性质的土地最高使用年限也不同，分别为住宅性建设用地70年；工业性建设用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育性建设用地50年；商业、旅游、娱乐性建设用地40年、综合或者其他建设用地50年。这其中，后四类建设用地可以统称为“非住宅性建设用地”。《物权法》中针对非住宅性建设用地规定：使用权到期后，依照《城市房地产管理法》的相关规定办理。这就意味着非住宅性建设用地使用期限到期后必须申请，经过批准后才可续期。因此，购房人在购买房屋时，需要仔细看清政府相关部门为开发商颁发的《建设用地规划许可证》中建设用地登记内容一栏内所明确标明的土地用途是住宅性还是非住宅性，以避免自己花钱购买了房屋，还没有到70年，房屋的土地使用权就已经到期了，而且还不“自动续期”。二为房屋质量因素。住宅建设用地使用权是一种“有限期”的物权，是以住宅正常存在为大前提的。如果建筑物损毁了，住宅消失了，那么住宅建设用地使用权也会随之失效，“自动续期”更无从谈起。因此，购房人如想70年后房屋建设用地使用权自动续期，就必须关注房屋的质量，确保房屋有坚固的耐用期，可以历经70年而不毁坏。（作者系北京市杰通律师事务所律师）胡功群 
 

本文关键词：物权法、土地使用权
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